Sie kamen in Ihre Wohnung und fanden
Fremde da wohnen.
-Richtig. -Sie sagte, sie wäre nicht da.
Der Monat war bezahlt.
Lösen Sie ihren Scheck ein, ist es ihr Zuhause.
Heute bei Tribunal Justice...
CATRON GEGEN WHEELER
Diese Klage wurde in Barron, Wisconsin eingereicht.
Euer Ehren, verhandelt wird Fall 1057,
in der Sache Catron gegen Wheeler.
Die Parteien sind vereidigt. Bitte setzen.
Danke, Byrd.
Ms. Catron, Sie mieteten vom Beklagten für vier Jahre eine Wohnung
und beendeten das Mietverhältnis wegen Jobwechsels vorzeitig.
Nun möchten Sie $8.550 einklagen.
Mr. Wheeler, Sie geben an, schon länger Wohnungen zu vermieten.
Manche Mieter seien in Ordnung, andere nicht,
und die Klägerin habe, sagen Sie,
ständig eine Litanei von Problemen verursacht.
Ja, Euer Ehren.
Ms. Catron, Sie führten mehrere Probleme mit dem Mietverhältnis auf,
hätten viele Verträge unterzeichnet
und einige nicht ausgehändigt bekommen.
Warum ist es relevant, frühere Verträge nicht zu haben?
Ich bekam die ganze Zeit keinen Mietvertrag.
Laut Gesetz in Wisconsin...
Wieso ist... Halt.
Ich will das gar nicht abtun,
aber gültig ist nur ein Vertrag.
-Ja. -Und der liegt vor.
-Ja. -Den haben Sie.
-Ja. -Und laut diesem Mietvertrag
zogen Sie sechs Monate vor Vertragsablauf aus?
Ich zog am 16. August aus, als mein neuer Job anfing.
Und der Vertrag läuft ab und bis wann?
Er lief ab 1. Juni.
-Welchen Jahres? -2020.
-Und endet... -2021, pardon.
Und sollte bis 1. Juni 2022 laufen.
2022, richtig.
Mr. Wheeler, damit waren Sie wohl einverstanden,
weil danach ein neuer Mieter einziehen sollte, ja?
Ja, Euer Ehren.
Ms. Catron, Ihnen zufolge war ein weiteres Problem mit dem Beklagten,
dass er Ihnen eine
nicht erstattbare Haustierkaution abverlangte.
Die Verträge, die ich unterschrieb, führten es als Haustierkaution auf.
Was steht dazu im aktuellen Vertrag?
Da steht auch Haustierkaution.
Im aktuellen Vertrag steht Haustierkaution oder Haustiermiete?
In der nächsten Zeile darunter steht:
"Nicht erstattbare Tierkaution."
Ich sah, dass es als Haustierkaution bezeichnet wurde,
jetzt beschreiben Sie es anscheinend als Haustiermiete.
Sie zogen im August aus, wegen der neuen Arbeit.
Und laut Klageschrift sagte der Beklagte,
Sie müssten trotz neuer Mieter für September noch zahlen,
und zwar weil diese neuen Mieter
erst nach dem September einziehen könnten.
-Richtig? -Ja.
Sie zahlten dafür?
Ja, plus Verzugsgebühr,
weil ich kein Scheckbuch dabei hatte.
Und dann kam es zu dem bizarren Vorfall,
dass Sie in Ihre Wohnung kamen,
die Sie für den Monat September bezahlt hatten,
Ihre Habe auf der Straße wiederfanden
-und Fremde dort wohnten. -Ja.
Führen Sie aus, was passiert ist.
Ich kam um 2 Uhr morgens da an,
drinnen waren die Kühlschränke weg,
alle Fenster standen offen und das Licht brannte.
Ich wusste nicht, wer im Haus ist, und rief die Polizei.
Der Polizist sah sich mit mir alles an.
Dann, am 6. September,
nach dem Wochenend-Hausputz,
als alles wieder frisch roch,
wollten wir gerade gehen,
als ein Auto vor dem Haus vorfuhr
und drei Personen zur Veranda kamen.
Wir sagten: "Ja?"
"Als Nachmieter bekamen wir den Schlüssel.
"Die Kinder
"wollen eine Schlafzimmerfarbe aussuchen."
Wenn ich da unterbrechen darf.
Mr. Wheeler,
laut Klägerin zahlte sie für September.
Sie sagten ihr, die neuen Mieter kämen erst
nach dem September.
Nein, im...
Dann ging sie in ihre Wohnung, fand andere Leute vor,
die herumliefen und Farben aussuchen wollten.
Wann kamen Ihre neuen Mieter an?
Gut, ich fange mal an.
Im August
sagte sie, bis September wäre sie weg.
Da suchten wir eilig neue Mieter
ab dem 1. September...
Moment, das stellten Sie in Ihrer Antwort etwas anders dar.
Denn da schrieben Sie, ihr Auszug erfolgte nicht
-vor dem 1. Oktober. -So war's!
Sie wohnte noch da?
Ja, wir mussten die anderen Mieter unterbringen...
Wann sind Sie nun ausgezogen?
Am 16. hatten wir alles ausgeräumt,
am 29. traf ich die Frau des Beklagten.
Sie zeigte einer Reinigungsfrau das Haus,
die sagte, sie könne bis 1. September alles erledigen.
Sonst hätte ich wen engagiert.
Der Beklagte sagte: "Ich habe am 1. September keine Mieter,
"Sie müssen für September zahlen."
Die Zahlung bestreiten Sie nicht?
-Nein. -Dann eine Frage:
Bestreiten Sie, dass Ihre neuen Mieter im September da waren,
Zugang zum Grundstück und einen Schlüssel hatten?
Ja, den hatten sie.
Warum gaben Sie den neuen Mietern den Schlüssel und ließen sie hinein?
Wenn sie die Septembermiete zahlte, kann sie
das Anwesen in dem Monat nutzen. Es ist noch ihre Wohnung!
Sie hatte für September nicht gezahlt...
Das fragte ich gerade.
Sie zahlte, als sie merkte, dass sie nicht ausziehen kann...
Gut. Aber bekamen Sie das Geld für die Septembermiete?
-Ja. -Dann heißt das,
es war im September ihre Wohnung.
Sie geben Nachmietern den Schlüssel
und verlangen vom Vormieter noch Geld?
So geht das nicht.
Es gibt noch mehr Punkte,
aber erst zu meinen Kollegen.
-Richterin DiMango? -Ich bin etwas verwirrt.
Zunächst mal...
Wann haben Sie nun die Septembermiete bezahlt? Das Datum?
Das Datum war der 4. September, und einschließlich...
Gut, Sie zahlten also nach dem Gespräch darüber,
ob Sie im September noch bleiben würden.
-Ja. -Als sie die Miete zahlte,
gab es bereits die Vereinbarung mit
-der Nachmieterin... -Ja.
...sie könne einziehen, weil sie
ursprünglich gesagt hatte:
"Im September bin ich weg."
-Richtig. -Stimmt das?
Stimmt das?
-Nein. -Wann sagten Sie ihm:
"Ich bleibe im September"?
-Mir blieb keine Wahl. -Gar nicht!
-Oder? -Ich sagte es nie.
Darum geht es.
Gleich bei Tribunal Justice...
Sie führen den Polizeibericht an. Wieso ist er relevant?
Weil sie im Haus waren, ohne mich zu informieren,
und mein Rasenmäher und die Motorsense fehlten.
Nun, ich fürchte,
der Verdacht wurde vor der Polizei nicht geäußert.
Oder im Bericht nicht aufgenommen.
GLEICH
Angela Catron verklagt ihren Vermieter, Blaine Wheeler,
wegen der Sicherheits- und Haustierkaution.
Blaine sagt, Angelas Tiere verursachten mehr Schaden,
als die Kaution abdeckte.
Ich will das verdeutlichen.
Sie waren laut Vertrag verantwortlich, bis er endet,
also bis Juni.
Er ließ Sie ausziehen.
Er minderte den Verlust, den Sie geschuldet hätten.
Hätte er keinen Mieter gefunden,
hätten Sie für September und Oktober zahlen müssen,
bis er oder Sie den Verlust durch Finden eines Nachmieters mindern.
Die Quintessenz ist, niemand zog ein,
weil Sie letztlich...
Er verzögerte es, damit Sie bleiben können.
-Ist das so richtig? -Ja.
Gut, das wäre das Erste.
Zweitens,
die Haustierkaution, die Sie anführen...
Das ist im Wisconsiner Recht komisch geregelt.
Ich las es zehnmal, weil es mir nicht klar war.
Erst mal ist es "legal", in Wisconsin "Haustiermiete" zu verlangen.
Sie sagten vorhin,
und das macht es so verwirrend,
da stand: "$25 Kaution."
Und Sie sagten: "Darunter steht: 'nicht erstattbar'."
Aber füllten Sie das auch aus?
Ich sehe das im Vertrag nicht. Sie füllten es nicht aus, oder?
Nein, das nicht.
Sie machten diese Haustierkaution, nennen wir es so, erstattbar,
sie wird also behandelt wie jede Sicherheitskaution.
Aber es gibt einen Unterschied bei der Haustierkaution, weil...
Und das ist auch komisch und kaum zu... Teppichreinigung!
Die machen daraus in Wisconsin eine Riesensache.
-Und ob. -Ist es da so wichtig?
Ganze Paragrafen zur Teppichreinigung.
Und ich will nur kurz darauf eingehen.
Also, erhebliche Teppichschäden sind von der Sicherheitskaution gedeckt.
Sie mussten den ganzen Teppich ersetzen.
-Jawohl. -Das fiele unter
die Sicherheitskaution.
Und ob es nun Haustierkaution oder -miete ist,
von diesem Geld dürfen Sie den Teppich auch ersetzen
und vom Tier verursachte Schäden beheben.
So verstehe ich es. So viel dazu.
Kommen wir hierzu.
"Abhängig von... Kein aktueller Vertrag."
Ich sah keinen Grund dafür.
Er ist nicht wie der Folgevertrag.
Die Miete dürfte höher sein und mehr.
Er lief ab und ist weg.
Der Folgevertrag gilt.
Es geht jetzt um Schäden.
Kam es zur Abnahme mit ihr?
-Nein, dazu kam es nie. -Verlangten Sie es von ihr?
-Mehrfach. -Können Sie das beweisen?
Durch SMS-Nachrichten.
Mr. Wheeler, gaben Sie ihr eine detaillierte Liste binnen 21 Tagen?
-Ab welchem Termin? -1. Oktober.
Ich glaube, sie bekam sie am 11. November.
Das ist etwas spät.
Sie haben 21 Tage Zeit.
Also 21 Tage nach dem Auszug
oder Vertragsablauf, was immer später liegt,
muss diese Liste vorliegen.
Wenn Sie trotz Bitte keine Abnahme machten,
kann er das schwer bewerkstelligen.
Und laut Wisconsiner Recht ist die doppelte Sicherheitskaution zu erstatten
ohne eine detaillierte Liste, Sir.
Sagen Sie mir, wo ich die SMS-Nachrichten finde.
Ok.
Seite 15.
Unter Ihren Beweisen?
-Ja. Seite 15... -Seite 15.
...ist ihre Liste an uns, mit den Schäden, die sie
-einräumt. -Die sah ich.
Am 29. September schickten Sie die ab.
Sie waren bereit, für diese Dinge zu bezahlen.
Oder nicht?
Das sind dieselben Dinge,
die er von der Sicherheitskaution abzog.
Ich gebe weiter an Richter Levy.
-Danke. -Danke.
Sie führen den Polizeibericht an.
-Richtig. -Wieso ist er relevant?
Weil sie im Haus waren, ohne mich zu informieren,
und mein Rasenmäher und die Motorsense fehlten.
Nun, ich fürchte, Sie wollen damit andeuten,
dass sie oder die Mieter dafür verantwortlich waren.
Der Verdacht wurde vor der Polizei nicht geäußert,
als Sie aussagten.
Oder im Bericht nicht aufgenommen.
Stimmen Sie da zu?
Ja, aber es wurde relevant,
als ich erfuhr, dass die Mieter den Schlüssel haben,
wozu ich eine Sprachnachricht von dem Polizisten habe.
Es war sein Verdacht, nicht meiner.
-Er verdächtigte... -Der Polizist nahm es an,
aber es war nicht zu beweisen.
Das ist schnell gesagt im Revier.
Ich erläutere das.
Die Polizei wimmelt Beschwerden ab,
wann immer möglich.
Deshalb sagen die Ihnen:
"Das sollten Sie den Richtern
"im Verfahren sagen, schönen Tag noch."
War es in etwa so?
-Ungefähr. -Ja.
Das kenne ich schon.
-Ja. -Ich sehe das so, Ms. Catron.
Sie kennen das Gesetz im Staat Wisconsin
bezüglich der Rechte und Pflichten von Mietern,
wozu ich gratuliere.
Sie wissen das.
Aber eins fiel mir doch auf.
Als Sie beschlossen, Ihren Vertrag zu brechen,
im Juli 2021,
wussten Sie, dass Sie das ganze Geld schuldig sind,
wenn die Beklagten sich nicht bemühen,
einen neuen Mieter zu finden, oder?
Ja, aber ich kannte auch Leute, die einziehen wollten.
Schon klar.
Aber wären die Beklagten fies,
wollten sie Ihnen schaden
oder Ärger machen,
hätten sie gesagt: "Die passen uns nicht.
"Wir suchen weiter, inzwischen zahlen Sie."
So war es aber nicht.
Stattdessen fanden sie jemanden.
Das war Ihnen recht, oder?
Ja, aber ich hätte nach Wisconsiner Recht
nicht den ganzen Rest zahlen müssen.
Geht ein Vertragspunkt mit Anwaltskosten einher,
ist der Vertrag nichtig und nicht einklagbar.
Ja. Darauf hätten Sie sich
berufen und darauf vertrauen können,
dass ein Richter dem beipflichtet.
Aber ich will damit sagen,
es war Ihnen recht, dass der Beklagte und seine Frau
Ihnen diese finanzielle Verpflichtung abnahmen.
Dazu kommunizierten Sie auch per SMS.
Etwa am 28 Juli.
Auf Seite 13 der vom Beklagten eingereichten SMS steht:
"Ich muss mir die Wohnung ansehen. Ist sie in Schuss?"
Da wollte er Ihnen noch
Kosten abnehmen, indem er Nachmieter findet, am 28. Juli.
Sehen Sie das auch so?
Am 10. August schreiben Sie:
"Leider ist alles chaotisch. Ich fand noch keine neue Wohnung."
-Richtig. -Ja.
Und Sie wollten wegen dem Job in Illinois umziehen.
-Da war etwas schiefgegangen. -Nein.
-Aber... -Ich akzeptierte
die Schäden, da ich keine Wohnung hatte.
Sie sagte: "Ich empfehle Sie,
-"wenn Sie dem zustimmen." -Klar. Moment.
Gleich bei Tribunal Justice...
Sie sagen, im Prinzip waren Sie Ende August ausgezogen.
Als die Nachmieter also den Schlüssel hatten,
stöberten sie nicht in Ihren Sachen herum.
-Das meiste war weg. -Das meiste.
Schliefen Sie nachts dort?
Nicht täglich. Nein.
Wann schliefen Sie dort zuletzt?
GLEICH
Also, am 10. August
schrieben Sie: "Es ist chaotisch.
"Ich fand noch keine Wohnung. Was ist mit meinen Sachen?"
Und er drängte Sie nicht, jedenfalls nicht in der SMS.
So sehe ich das. Stimmt das?
Für den Teil, den Sie kennen, ja.
Am 29. September schreiben Sie dann:
"Wie wäre es damit?
"Der neue Mieter soll für $300 reinigen,
"den Teppich im oberen Schlafzimmer übernehmen
"und die Polster, das bleibt unter $30.
"Den Teppich von unten
"gibt es bei Menards im Angebot.
"Ihr Freund soll ihn für $330 verlegen.
"Von den Paravents zahle ich bei fünf
"die Reparatur als Entgegenkommen.
"Fänden Sie das fair?"
-Erinnern Sie sich an diese SMS? -Ja.
Aber das besagt auch, dass es sehr wohl eine Abnahme gab.
Die fand am 29. statt.
Verstehe.
Aber ich meine,
in der SMS sagen Sie ganz klar,
was Sie von der Kaution bezahlen würden.
Und zwar fordert das Recht in Wisconsin, manche Dinge
deutlich aufzuführen,
aber es verbietet keinem Mieter, darauf zu verzichten.
Stimmt ein Mieter Zahlungen zu,
wäre es Zeitverschwendung für den Vermieter,
bereits Vereinbartes schriftlich festzuhalten,
das schriftlich vorliegt. Klar?
-Ja. -Danke.
Keine Fragen.
Ich will eins noch vertiefen.
Nur damit es klar ist,
Sie sagen, im Prinzip waren Sie Ende August ausgezogen.
Als die Nachmieter also den Schlüssel hatten,
Zugang zur Wohnung hatten,
stöberten sie nicht in Ihren Sachen herum.
-Das meiste war weg. -Das meiste.
Schliefen Sie nachts dort?
-Es gab eine Luftmatratze. -Schliefen Sie da?
Nicht täglich. Nein.
Sie wohnten da also nicht mehr?
Wann schliefen Sie dort zuletzt?
In der Nacht des 29. Da schlief ich zuletzt dort.
Schliefen Sie im September
-mal da? -Im September?
Ja.
Ich und meine Schwester, die malerte,
verputzte und so was.
Wenn wir dort waren, schliefen wir da.
Mr. Wheeler, in Ihrer Antwort steht, das Geld,
das Sie für Haustiere einbehielten, war Haustiermiete...
-Ja. -...keine Kaution.
Erklären Sie uns, warum der Betrag als Haustiermiete zu deuten ist.
Nun, weil
eine Kaution nur einmal fällig ist.
Sie ist eine Miete, wenn sie jeden Monat anfällt.
-Sie bezahlten sie monatlich? -Ja.
Es war keine Einmalzahlung bei Mietantritt?
Nein, sie hing von der Anzahl ab.
Alles klar. Danke.
Wir beraten uns dann. Danke Ihnen.
Sitzung vertagt. Sie dürfen gehen.
Ich sehe das so.
Ich würde die Klage abweisen.
Was die Haustierkaution angeht,
die im Vertrag als Kaution bezeichnet wird,
würde ich sie als Miete behandeln.
Zwar steht da Kaution, es war aber keine.
Was man monatlich zahlt, ist Miete.
Die kann sie nicht zurückfordern.
An ihm ist interessant, dass er den Nachmietern den Schlüssel gab.
Da, Patricia, fand ich Ihre Bemerkung
sehr treffend, denn er dachte, sie ziehe aus,
weshalb er ihn hergab.
Ich finde das nicht unpassend.
Er gab ihnen den Schlüssel, weil er dachte, sie sei ausgezogen,
und sie sagte auch, das meiste war weg.
Ich würde die Klage abweisen.
Ok, das sehe ich genauso.
Es wurde recht klar bei meiner Befragung.
Erst mal wegen der Septembermiete...
Er war kulant.
Er hätte sich sträuben
und sagen können: "Wir suchen beide,
"aber bleiben Sie, zahlen Sie bis Juni. Das ist mein Recht."
Stattdessen fand er jemanden.
Die Septembermiete war fällig und stand ihm zu,
wie für die weiteren Monate auch.
Beim Haustiergeld
fand ich eindeutig auch, es sei eine Miete.
Es wurde monatlich bezahlt, mit der Miete.
Wir sollten die Klage abweisen.
Sie nahm ihm auch die Möglichkeit,
mehr wegen der Schäden zu tun,
er übervorteilte sie nicht.
Ich stimme völlig zu. Nichts anzufügen. Völlig.
Wir sind uns also einig.
-Gut. -Ja.
Das Gericht tagt wieder. Parteien stehen noch unter Eid.
Danke, Byrd.
Ms. Catron...
Wir urteilten einstimmig und weisen Ihre Klage ab.
Ich erkläre Ihnen, warum.
Zwar spricht der Vertrag von Haustierkaution,
sie wurde aber monatlich eingezogen
wie die Miete.
Kautionen sind bei Mietbeginn fällig.
Das Geld wurde also als Miete gehandhabt,
so behandeln wir es auch.
Ihre Rückzahlungsforderung bei der Kaution,
sogar doppelt,
weisen wir auch ab.
Wie Richter Levy ausführte, kann ein Mieter auf den Anspruch verzichten,
wonach der Vermieter eine detaillierte Liste vorlegen muss, was Sie taten.
Zudem gab der Beklagte den Nachmietern zwar den Schlüssel,
aber Sie hatten angekündigt, da schon ausgezogen zu sein.
Deshalb handelte er in keiner Weise unangemessen.
Offen gesagt, vor Gericht zu klagen, weil Sie unfair behandelt wurden,
wenn der Vermieter Sie
so früh aus dem Vertrag entließ,
das ist keine Klage, die wir bereit sind anzunehmen.
Ihre Klage ist abgewiesen. Alles Gute für Sie.
Der Fall ist damit abgeschlossen.
Sie dürfen gehen.
Ich habe nichts gegen ihn.
Wir hätten das regeln können. Ich wollte nur Quittungen.
Wofür verlangen Sie es? Klären wir es gütlich.
Alles, was sie sagte, war nicht mal zur Hälfte wahr.
Die $300 für die Reinigung.
Sie brachen die Abnahme ab.
Sie wollte keine Abnahme,
und ja, wir berechneten ihr die Reinigung.
Sie sagte: "Ohne Zustimmung keine Empfehlung."
Sei niemals zu nett.
Lest Gesetze.
Vor allem so dehnbare wie in Wisconsin.
Und Vermieter: Befolgt Gesetze.
Schuldet Ihnen jemand Geld?
Lassen Sie Tribunal Justice Ihren Fall entscheiden.
Auf Social Media unter Tribunal Justice.
Untertitel von: Rüdiger Dieterle
Creative Supervisor: Karin Flückiger